Prinsjesdag 2026 en uw huis: hypotheekrenteaftrek stijgt, maar de lasten ook

Meer hypotheekrenteaftrek en toch hogere lasten. Den Haag weet zelfs van een meevaller een kleine rekensom te maken. In 2027 stijgt het maximale aftrektarief mee van 37,56% naar 38,16%. Voor woningbezitters is dat geen grote bonus, wel een kleine demper op de belastingverhoging.

En er verandert meer rond het huis. Starters krijgen meer ruimte door de hogere vrijstellingsgrens, de overdrachtsbelasting voor een tweede of verhuurwoning daalt volgens het voorstel en woningbouw moet sneller. We hebben de Haagse stapel teruggebracht tot wat voor kopers, verkopers en woningbezitters werkelijk telt. Met één belangrijke waarschuwing: een kabinetsplan is nog geen wet. De Tweede en Eerste Kamer moeten veel voorstellen nog behandelen.

1. Meer starters kunnen zonder overdrachtsbelasting kopen

Goed nieuws voor starters. De maximale woningwaarde voor de startersvrijstelling gaat in 2027 omhoog van € 555.000 naar € 615.000. Wie tussen de 18 en 35 jaar is, de woning zelf gaat bewonen en niet eerder van deze vrijstelling gebruikmaakte, betaalt bij aankoop geen 2% overdrachtsbelasting.

Bij een woning van € 600.000 scheelt dat € 12.000. Geld dat niet eerst via de notaris afscheid hoeft te nemen, maar bijvoorbeeld gebruikt kan worden voor de inrichting, een verbouwing of gewoon als welkome buffer.

Voor Alkmaar is deze verhoging niet alleen theorie. De gemiddelde transactieprijs in de regio lag in het tweede kwartaal van 2026 rond € 507.000. Met de nieuwe grens valt dus een groter deel van het aanbod binnen het bereik van de vrijstelling. Dat maakt een woning niet ineens betaalbaar, maar het verlaagt wel de bijkomende kosten. En iedere starter weet inmiddels: bij de aankoop van een huis hebben ook de kleine lettertjes vaak een stevig prijskaartje.

Wie gericht wil zoeken en vooraf wil weten wat een verstandig bod is, kan zich laten begeleiden door onze aankoopmakelaar in Alkmaar.

2. Overdrachtsbelasting voor verhuur- en vakantiewoningen daalt naar 7%

Voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen, wil het kabinet het tarief van de overdrachtsbelasting in 2027 verlagen van 8% naar 7%. Denk aan een verhuurwoning, tweede woning of vakantiewoning. In 2026 was dit tarief al verlaagd van 10,4% naar 8%.

Bij een aankoop van € 500.000 betekent één procentpunt minder belasting een verschil van € 5.000. Dat is serieus geld. Het kabinet hoopt zo investeren in huurwoningen en nieuwbouw aantrekkelijker te maken.

Toch is dit geen uitnodiging om morgen blind een beleggingspand te kopen. Huurregels, financiering, onderhoud, box 3 en het werkelijke rendement blijven minstens zo belangrijk. De lagere overdrachtsbelasting helpt bij de voordeur, maar bepaalt niet wat er daarna onderaan de streep overblijft. Voor bedrijfspanden blijft het tarief volgens het voorstel 10,4%.

3. De hypotheekrenteaftrek stijgt mee naar 38,16%

Rond Prinsjesdag duikt de hypotheekrenteaftrek ieder jaar weer op. Een beetje zoals die ene gast op een verjaardag van wie niemand precies weet hoe laat hij vertrekt. De hypotheekrenteaftrek verdwijnt niet. Sterker nog: volgens de Prinsjesdagstukken stijgt het maximale aftrektarief in 2027 mee met de tweede belastingschijf, van 37,56% naar 38,16%.

Dat klinkt als een cadeautje, maar het strikje zit om een lastenverzwaring. Het belastingtarief stijgt namelijk ook. Woningbezitters met aftrekbare hypotheekrente voelen die verhoging daardoor iets minder hard. Onderaan de streep is dit geen extra zak geld, maar een kleine demper op een bredere lastenstijging.

Hoe groot het effect is, hangt af van het inkomen, de betaalde hypotheekrente en de persoonlijke situatie. De makelaar kan de woningmarkt duiden; voor fiscaal en hypotheekadvies hoort een goede financieel adviseur aan tafel.

Een interessante aanvulling is het voorstel om woningen met een betaalbarekoopwoningregeling fiscaal als eigen woning te blijven behandelen. Bij zulke regelingen deelt de koper vaak een deel van de toekomstige waardestijging of geldt tijdelijk een maximale verkoopprijs. Zonder aanpassing zouden sommige woningen mogelijk in box 3 terechtkomen. Het kabinet wil voorkomen dat kopers daardoor hun hypotheekrenteaftrek verliezen.

Dat is belangrijk voor projecten met constructies die een koopwoning bereikbaar proberen te maken. Een betaalbare woning bouwen is mooi, maar de fiscale regels moeten de sleutel daarna niet weer uit de deur trekken.

4. Een afgelost huis wordt fiscaal iets minder voordelig

Huiseigenaren met geen of een kleine hypotheekschuld krijgen te maken met de versnelde afbouw van de Wet Hillen. Deze regeling compenseert een deel van het eigenwoningforfait wanneer de aftrekbare hypotheekrente laag of nihil is.

In 2027 is nog 67,07% van het positieve verschil aftrekbaar. In 2026 was dat 71,87%. Het gevolg is dat eigenaren met een grotendeels afgeloste woning geleidelijk over een groter deel van het eigenwoningforfait belasting betalen.

Dat betekent niet dat aflossen ineens onverstandig is. Wel is het goed om te weten dat een hypotheekvrij huis niet automatisch een volledig belastingvrij huis is. De fiscus houdt graag een sleutel van de achterdeur.

5. Woningbouw moet sneller, maar de praktijk blijft weerbarstig

In de Troonrede 2026 kreeg wonen nadrukkelijk aandacht. Het kabinet wil zo snel mogelijk zoveel mogelijk woningen bouwen en heeft vijf nieuwe grootschalige woningbouwlocaties aangewezen. Dit najaar volgt bovendien een Actieplan Versnellen Woningbouw met vijftig concrete acties.

De nadruk ligt op locaties waar infrastructuur, stikstofruimte, drinkwater en een aansluiting op het stroomnet oplosbaar zijn. Ook wil het kabinet meer industrieel en met prefab onderdelen laten bouwen.

Dat klinkt logisch. Een woningzoekende woont alleen niet in een actieplan. Uiteindelijk tellen verleende vergunningen, beschikbare bouwgrond, betaalbare projecten en woningen die echt worden opgeleverd.

Ook rond Alkmaar zien we dat de vraag groot blijft. In het tweede kwartaal van 2026 werden in de regio 786 woningen verkocht, terwijl 61% boven de vraagprijs van eigenaar wisselde. Het aanbod nam wel toe, met ruim 25% ten opzichte van een jaar eerder. Dat is een gunstig teken, maar met een krapte-indicator van 3,0 is er nog steeds weinig ruime keuze. Bekijk ook onze actuele woningmarktanalyse voor regio Alkmaar.

De echte winst van de Haagse plannen zit daarom niet in nóg een doelstelling. Die zit in het oplossen van knelpunten waardoor plannen daadwerkelijk van papier naar bouwplaats kunnen.

6. Verduurzaming blijft belangrijk, maar sommige subsidies worden soberder

Vanaf 1 januari 2027 stopt de salderingsregeling voor zonnepanelen. Dat besluit was al eerder genomen, maar wordt nu voelbaar dichtbij. Teruggeleverde stroom kan nog steeds een vergoeding opleveren, alleen wordt die aanzienlijk minder aantrekkelijk dan salderen.

Ook wil het kabinet de ISDE-regeling aanpassen. De subsidie voor triple glas en vacuümglas in nieuwe kozijnen wordt lager en de opbouw van de subsidie voor warmtepompen verandert. Zeer energiezuinige warmtepompen kunnen juist een hogere bonus krijgen. Voor VvE’s is er ook goed nieuws: het kabinet wil € 25 miljoen extra beschikbaar stellen voor verduurzaming van appartementsgebouwen.

Voor woningbezitters blijft de praktische les hetzelfde. Kijk niet alleen naar de subsidie van vandaag, maar ook naar comfort, energielasten, onderhoud en de invloed op de verkoopbaarheid. Een goed energielabel lost niet alles op, maar bij verkoop kijkt vrijwel iedere koper ernaar.

Wat betekent dit voor de woningmarkt in Alkmaar?

Prinsjesdag 2026 brengt geen aardverschuiving op de koopwoningmarkt. Starters krijgen wat meer ruimte bij de overdrachtsbelasting. Beleggers betalen bij aankoop van een woning mogelijk minder. Het tarief van de hypotheekrenteaftrek stijgt mee, waardoor woningbezitters met aftrekbare rente de belastingverhoging iets minder hard voelen. Tegelijk worden eigenaren met een vrijwel afgeloste hypotheek iets zwaarder belast en worden sommige verduurzamingssubsidies minder royaal.

De grootste opgave verandert niet: er moeten meer passende woningen komen. Niet alleen voor starters, maar ook voor doorstromers en ouderen. Want als iemand geen volgende woning kan vinden, komt de huidige woning ook niet vrij. Zo simpel is doorstroming op papier. De uitvoering blijkt doorgaans wat minder eenvoudig.

Wilt u weten wat deze ontwikkelingen kunnen betekenen voor uw verkoopplannen of voor de waarde van uw woning? Vraag dan een vrijblijvende waardebepaling aan. Bij Leygraaf Makelaars in Alkmaar combineren we landelijke ontwikkelingen met wat we dagelijks in de lokale markt zien. Want uiteindelijk wordt een woning niet in Den Haag gekocht of verkocht, maar gewoon hier.

Bronnen: Rijksoverheid, Belastingplan 2027 en het Prinsjesdagoverzicht van Vereniging Eigen Huis. De genoemde fiscale maatregelen zijn kabinetsvoorstellen en kunnen tijdens de parlementaire behandeling nog veranderen.